قلة هم الذين ينكرون أن العقارات استثمار قوي. إنه يوفر مزيجًا جذابًا من الاستقرار والتدفق النقدي الموثوق به والحفاظ على القيمة الرئيسية ورأس المال. ومع ذلك ، فإن العديد من مالكي العقارات الاستثمارية على وشك التقاعد يجدون أنفسهم في مأزق. إنهم أغنياء في الأسهم ، لكنهم يفتقرون إلى السيولة النقدية ، حيث تجاوزت الزيادات في قيمة ممتلكاتهم نمو الدخل بكثير. كما أنها غالبًا ما تكون مقيدة بالقضايا اليومية لإدارة الممتلكات ، ولا سيما في مدن مثل سان فرانسيسكو ، كاليفورنيا ، مقيدة بقيود الإيجار (والإخلاء). في الواقع ، تعد سان فرانسيسكو موطنًا لبعض من أقل عائد نقدي على حقوق الملكية في سوق العقارات بالولاية ، وهو أمر غير بديهي إلى حد ما نظرًا لسوق العقارات المزدهر في كاليفورنيا.
الجواب الواضح هو بيع الممتلكات وإطلاق العنان للأسهم الخاملة ، ولكن هذا يمكن أن يكون مشكلة. يواجه هؤلاء المستثمرون واقع ضرائب الأرباح الرأسمالية الباهظة والاستهلاك المستعاد ، بالإضافة إلى مهمة تحديد مكان استثمار بديل ؛ أو تحديد مكان الممتلكات البديلة المناسبة والحصول عليها وتمويلها في الفترة الزمنية المسموح بها ، مع الاستفادة من التأجيل الضريبي بموجب قسم رمز مصلحة الضرائب رقم 1031.
قد يكون الحل المثالي للعديد من مالكي العقارات الاستثمارية هو إعادة استثمار العائدات من بيع ممتلكاتهم والاستفادة من تبادل 1031 لاحقًا إلى نوع ملكية إيجار مشترك (TIC) ، والمعروف أيضًا باسم الملكية المشتركة للعقار (CORE) ) مصلحة في عقار بديل مناسب.
1031 التبادل ، المعروف أيضًا باسم تبادلات Starker أو التبادلات المؤجلة للضرائب ، يسمح للمالكين ببيع العقارات الاستثمارية وتأجيل مدفوعات الضرائب عن طريق إعادة استثمار العائدات في عقار استثماري آخر (أو عقارات استثمارية). من أجل إرجاء دفع الضريبة تمامًا ، من بين أمور أخرى ، يجب أن يكون العقار البديل ذا قيمة مساوية أو أكبر ويجب إعادة استثمار جميع حقوق الملكية من الممتلكات المباعة في العقار الجديد. يسمح زواج 1031 للصرافة و TIC / CORE للمستثمرين ليس فقط بتأجيل ضرائب أرباح رأس المال ولكن أيضًا لتطوير عقاراتهم الاستثمارية.
TIC / CORE هي طريقة لتقاسم ملكية الممتلكات بين شخصين أو أكثر حيث يمتلك كل مستأجر مصلحة غير مقسمة في العقار. قد يمتلك المستأجرون المشتركون مصالح مختلفة الأحجام. مستثمرو TIC / CORE موجودون على العنوان ويعتبرون ملاكًا منفصلين للعقار. يتشاركون بالتناسب في الدخل والفوائد الضريبية وتقدير الممتلكات. يمكن شراء أو بيع أو إهداء فوائد TIC / CORE الخاصة بهم أو توريثها عن طريق الوصية أو التوريث ؛ ويخضع لضرائب الممتلكات وضرائب الهدايا وضرائب العقارات والميراث بنفس الطريقة مثل أي عقار مملوك بملكية فردية. مع خاصية TIC / CORE ، يتمتع كل من يصل إلى خمسة وثلاثين مستثمرًا بفرصة امتلاك حصة ملكية جزئية غير مقسمة في عقار من الدرجة الاستثمارية ، مثل مبنى مكاتب أو مركز تسوق أو مجمع سكني أو عقار صناعي ، بتكلفة في أي مكان من 10 مليون دولار إلى 150 مليون دولار.
فوائد الاستثمار في خصائص TIC / CORE كبيرة. تستخدم هذه العقارات إدارة الأصول والممتلكات المهنية ، مما يخفف المستثمر من الصداع اليومي للمستأجر. والأهم من ذلك ، أن المستثمرين يتلقون في كثير من الأحيان تدفقات نقدية وعائدات إجمالية أكبر مما كانوا يحصلون عليه في ممتلكاتهم الملكية الوحيدة السابقة. عادة ، يتلقى العديد من الأشخاص ما بين 2-3 في المائة من حقوق الملكية في ممتلكاتهم في دخل الإيجار. من خلال بيع هذا العقار ووضع حقوق الملكية في عقار أكبر من الدرجة الاستثمارية ، من المحتمل أن يواجهوا تدفقات نقدية سنوية تتراوح من 6 إلى 8 في المائة ، تُدفع شهريًا ، وعائد إجمالي يبلغ 12-16 في المائة على استثماراتهم. ومن المقنع أيضًا أن مستثمري البورصة TIC / CORE يمكنهم التنويع بين العديد من أنواع العقارات والمواقع الجغرافية من خلال الملكية المجزأة ، بينما لا يزالون يتمتعون بمزايا تبادل 1031 على كل مبلغ. وبالتالي ، يمكن للمستثمرين تقليل المخاطر في محفظتهم العقارية الإجمالية.
يُنصح المستثمرون الذين يسعون إلى استبدال ممتلكات TIC / CORE بالعمل مع مستشار مالي متمرس في 1031 بورصة. يعمل هؤلاء المستشارون عن كثب مع كبار مزودي العقارات ، الذين يمنحون المستثمر إمكانية الوصول إلى أفضل العقارات المتاحة. بالإضافة إلى ذلك ، فإن العديد من فرص TIC / CORE لديها تمويل مرتب مسبقًا بدون حق الرجوع ، وهو مثالي للمستثمرين الذين يعملون في إطار زمني للصرافة 1031. تمر ساعات عديدة من التحقيق والتقييم والعناية الواجبة وتخطيط دورة الحياة قبل عرض العقار على مجموعة من المستثمرين. يمكن للمستثمرين الذين يواجهون نافذة 45 يومًا فقط لتحديد عقار بديل مناسب لإكمال بورصة 1031 اختيار مشروع مناسب بثقة.
بالنظر إلى التأجيل الضريبي ، جودة الرتبة المؤسسية للعقار